Prendere una casa in affitto vuol spesso dire, per un giovane, tagliare quel cordone ombelicale con la sua famiglia, troppo spesso oltremodo stringente. Tuttavia, in una città come Roma raggiungere questo scopo significa scontrarsi direttamente con la terribile “legge della domanda e dell’offerta”. Prezzi impossibili, scarsità, annunci incomprensibili e affitti in nero scoraggiano molti giovani dal compiere il tanto agognato passo, finendo per essere etichettato come “bamboccione”.
Tuttavia questi fenomeni non sono la causa di tale condizione insoddisfacente, bensì essi rappresentano soltanto gli effetti di una serie di imperfezioni di mercato, dovute ad una sequenza di interventi pubblici sul mercato che si sono rivelati sbagliati e fuorvianti.
Proveremo, in poco tempo ad analizzare una sfilza di possibili cause di queste imperfezioni, cercando di essere il più sintetici e chiari possibili.
La scarsità delle abitazioni: possibili cause:
1. Il mercato degli affitti come sottoprodotto del mercato della proprietà abitativa.
Il mercato degli affitti trova un formidabile avversario nel mercato delle abitazioni di proprietà, che chiameremo per semplicità ad uso “non produttivo”. Infatti il bene “affitto” è un bene inferiore rispetto al bene “proprietà”, se non altro perché all’aumentare dei redditi degli individui questi preferiranno indebitarsi o impiegare risparmi disponibili per comprarsi una casa. Il benessere diffusosi, seppur con qualche difficoltà di congiuntura, negli ultimi 50 anni ha spinto la domanda di case ad uso non produttivo alle stelle.
Inoltre, in periodi in cui il costo del denaro è basso, come effettivamente è stato per 5 anni fino a 2 anni fa, sarà preferibile per gli individui indebitarsi per comprare una casa piuttosto che prenderla in affitto; essi aumenteranno la domanda di nuove case ad uso non produttivo, togliendo disponibilità al mercato degli affitti.
Da qui possiamo richiamare un concetto base della famigerata legge della domanda e dell’offerta:
scarsità = prezzi alti
2. Il frutto di una tassazione sbagliata.
Altro problema da mettere in conto sul perché esiste il problema affitto è da cercare, a mio parere, nell’errato sistema di tassazione degli immobili, in materia di affitti, che crea un disincentivo ad affittare per il proprietario, creando ulteriore scarsità di abitazioni destinate a tale scopo.
Infatti, un proprietario di abitazione sfitta che volesse affittare, ipotizziamo, per ora, che voglia pagare tutte le tasse e mettere il suo inquilino in regola, dovrà pagare, a fine anno, una duplice tassa: l’ICI solo per il fatto di possedere la casa e l’IRPEF in quanto il canone di locazione costituisce per lui un reddito. Per quanto pagare le tasse è un dovere e obbligo morale di tutti i cittadini, il regime fiscale svantaggioso porta a due gravi conseguenze: la prima è che il proprietario preferirà tenere sfitta la casa, l’altra è un incentivo ad affittare in nero per non pagare l’IRPEF sul canone di affitto.
3. I Grandi proprietari.
I grandi proprietari di palazzine entrano benissimo in questo generale discorso sulla scarsità di appartamenti ad uso produttivo. Infatti essi godono di un forte potere contrattuale in materia e spesso spingono, con accordi impliciti e taciti, i prezzi al rialzo per ottenere maggiori guadagni. C’è da dire che spesso questi operano in nero o tramite enti che riescono a sfruttare regimi fiscali più miti, avvantaggiandosi ulteriormente della situazione.
Siamo arrivati ora, seppur con qualche ipotesi, a delineare alcune delle cause del problema degli affitti. Tuttavia siamo solo agli albori della nostra indagine, in quanto non abbiamo ancora delineato l’intervento dello Stato in tutto questo. Intervento che non ha fatto altro che acuire il problema, portandoci alla situazione che siamo costretti ad affrontare in questi giorni.
L’intervento dello Stato: how not to do it.
1° intervento: equo canone e similari.
Di leggi che fissano un prezzo calmierato in materia se ne sono viste molte, nell’arco degli anni. Il problema nel fissare un prezzo, o una quantità, in un mercato è quello di fissarlo bene. In questo caso si è cercato di fissare un prezzo massimo al di sotto di quello che era il prezzo di mercato. Un prezzo minore a cui viene impedito di salire crea uno squilibro tra domanda e offerta. Ora dobbiamo richiamare un altro concetto base della famigerata legge della domanda e dell’offerta:
prezzi più bassi dell’equilibrio = domanda maggiore
prezzi più bassi dell’equilibrio = offerta minore
questo divario persistente tra domanda e offerta crea non poche inefficienze.
Una prima inefficienza consiste nell’incrementare le opportunità di un mercato nero parallelo, dove tutti coloro che hanno un disperato bisogno di una casa in affitto devono cedere alle richieste del proprietario di un contratto più costoso e in nero.
Altra inefficienza consiste in quella di non permettere più ai prezzi da fungere da indicatori economici; non riflettendo più la scarsità della risorsa, non sempre chi beneficia del prezzo più basso, semmai ce ne fosse effettivamente uno, è anche chi ha più bisogno dell’appartamento.
Infine, la scarsità persistente rende più difficile trovare un appartamento, on conseguente spreco di tempo.
2° intervento: i vincoli contrattuali.
In anni recenti è stata approvata una legge (legge 431/1998) che pone vincoli contrattuali a proprietari e futuri inquilini, imponendo una durata minima del contratto di 4 anni, che si rinnovano automaticamente, salvo casi previsti dalla legge, per altri 4 anni. Quindi parliamo di 8 anni in cui, pur cercando di dare stabilità al rapporto, spesso si arriva a creare incertezza sui possibili attriti tra inquilino e proprietario. Un traffico giuridico così appesantito costituisce senz’altro un disincentivo ad affittare, per non incorrere poi in una eventuale convivenza forzosa con inquilini indesiderati. Si crea incertezza, e l’incertezza è sempre accompagnata da una scarsa volontà ad entrare sul mercato per aumentare l’offerta. Se aggiungiamo che, persino nell’ultima finanziaria si è inserita una norma che blocca gli sfratti, allora capirete che l’incertezza aumenta, peggiorando il problema.
Abbiamo finora visto le possibili cause della attuale situazione, la cui soluzione non è né semplice né immediata. Infatti solo un intervento programmatico di lungo periodo, costituito nella costruzione di case “popolari” volte ad offrire un servizio pubblica di affitto a prezzi calmierati può effettivamente ridurre la condizione di scarsità presente sul mercato.
Nel breve periodo bisognerebbe liberare il mercato dal gravame burocratico che costituisce un disincentivo all’offerta di abitazioni da affittare, accompagnati a controlli più severi nei confronti dei grandi proprietari, che troppo spesso affittano in nero e abusano della loro posizione contrattuale più forte. Inoltre, al posto di calmierare i prezzi intervenendo con un tetto massimo, bisognerebbe intervenire con un credito di imposta sul reddito, che avrebbe lo stesso effetto (garantire un prezzo più basso), senza però costituire motivo di distorsioni del mercato.
Paolo Petrone.
